產(chǎn)權交易有許多方式，常見(jiàn)的有協(xié)議轉讓、競價(jià)交易（拍賣(mài)）、企業(yè)兼并重組、掛牌交易等方式，這里重點(diǎn)討論產(chǎn)權交易中拍賣(mài)操作方式。
一、產(chǎn)權交易機構的拍賣(mài)資質(zhì)問(wèn)題
根據1997年1月1日實(shí)施的《拍賣(mài)法》及有關(guān)文件的規定，不具有拍賣(mài)資質(zhì)的企業(yè)不得從事拍賣(mài)業(yè)務(wù)，為了開(kāi)展產(chǎn)權拍賣(mài)業(yè)務(wù)，產(chǎn)權交易機構應首先取得相應的拍賣(mài)資質(zhì)或者設立專(zhuān)門(mén)拍賣(mài)企業(yè)。對于設立拍賣(mài)企業(yè)有以下兩方面的要求：
1、拍賣(mài)企業(yè)設立區域性要求。《拍賣(mài)法》第十一條規定："拍賣(mài)企業(yè)可以在設區的市設立，設立拍賣(mài)企業(yè)必須經(jīng)所在地的省、直轄區、直轄市人民政府負責管理拍賣(mài)業(yè)的部門(mén)審核許可，并向工商行政管理部門(mén)申請登記、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照"。這里表明只有地級市以上的城市才許可設立拍賣(mài)企業(yè)，從事產(chǎn)權拍賣(mài)業(yè)務(wù)，原縣級城市設立的拍賣(mài)企業(yè)屬于清理整頓范圍。
2、拍賣(mài)企業(yè)的行為能力和業(yè)務(wù)水平。《拍賣(mài)法》第十二條規定："設立拍賣(mài)企業(yè)，應當具備下列條件：
（1）有一百萬(wàn)元人民幣以上的注冊資本；
（2）有自己的名稱(chēng)，組織機構、住所和章程；
（3）有與從事拍賣(mài)業(yè)務(wù)相適應的拍賣(mài)師和其他工作人員；
（4）有符合本法和其他有關(guān)法律規定的拍賣(mài)業(yè)務(wù)規則；
（5）有公安機關(guān)頒發(fā)的特種行業(yè)許可證；
（6）符合國務(wù)院有關(guān)拍賣(mài)業(yè)發(fā)展的規定；
（7）法律、行政法規規定的其他條件。"
《拍賣(mài)法》第十四條規定："拍賣(mài)活動(dòng)應當由拍賣(mài)師主持。"
以上條款規定了拍賣(mài)企業(yè)設立的條件，不符合上述條件的拍賣(mài)企業(yè)不能從事產(chǎn)權拍賣(mài)業(yè)務(wù)。同時(shí)表明，拍賣(mài)企業(yè)也要具備有因工作失誤或其它原因造成對委托人、競買(mǎi)人損害時(shí)，有承擔相應的法律責任與經(jīng)濟賠償能力。而拍賣(mài)師是經(jīng)國家有關(guān)部門(mén)考核確認的專(zhuān)業(yè)人員，它代表了整個(gè)拍賣(mài)企業(yè)的業(yè)務(wù)水平和承擔法律責任的能力。
二、資產(chǎn)的權屬問(wèn)題
調查委托拍賣(mài)產(chǎn)權的權屬是產(chǎn)權交易前期準備工作的基本點(diǎn)，對一個(gè)連產(chǎn)權權屬都不明確的資產(chǎn)，很難想象如何進(jìn)行成功的產(chǎn)權拍賣(mài)。
委托方對委托資產(chǎn)權屬問(wèn)題一般是清楚的，但有些資產(chǎn)因其本身權屬錯綜復雜，很難一時(shí)搞清，特別是在房地產(chǎn)方面更為明顯，這些資產(chǎn)在過(guò)戶(hù)時(shí)，往往牽涉到土地的性質(zhì)是劃撥土地，還是出讓土地，如是以?xún)?yōu)惠價(jià)出讓的土地，在產(chǎn)權拍賣(mài)后是否要補足優(yōu)惠出讓部分的金額；房產(chǎn)證和土地證是否齊全；房產(chǎn)契稅、房產(chǎn)交易手續費、土地出讓金等如何交納和是否交納；資產(chǎn)是否存在抵押，抵押期是否到期，是否存在重復抵押以及是否被法院查封等等問(wèn)題。在產(chǎn)權拍賣(mài)前，必須事前全部搞清它們之間各種關(guān)系，這些問(wèn)題都關(guān)系到資產(chǎn)是否可以拍賣(mài)和以多少價(jià)格拍賣(mài)。同時(shí)，協(xié)助委托方搞清產(chǎn)權的權屬，提出合理的拍賣(mài)保留價(jià)，提高交易成功率，也是體現一家產(chǎn)權交易企業(yè)業(yè)務(wù)水平的地方。
三、拍賣(mài)方式的選擇
拍賣(mài)方式可以分為無(wú)估價(jià)拍賣(mài)和估價(jià)拍賣(mài)，有估價(jià)拍賣(mài)分為增價(jià)拍賣(mài)和減價(jià)拍賣(mài)。無(wú)估價(jià)拍賣(mài)是拍賣(mài)人不設定起拍價(jià)，由競買(mǎi)人自由報價(jià)，最終由價(jià)高者取得拍賣(mài)物。與無(wú)估價(jià)拍賣(mài)相對應的是估價(jià)拍賣(mài)，即在拍賣(mài)前將拍賣(mài)的標的物確定一個(gè)比較合理的起拍價(jià)，然后在拍賣(mài)時(shí)公布起拍價(jià)，競買(mǎi)人根據起拍價(jià)在拍賣(mài)時(shí)相互競爭，最后由出價(jià)最高者取得拍賣(mài)物。目前，產(chǎn)權交易中常采用的方法是估價(jià)拍賣(mài)。
四、估價(jià)拍賣(mài)時(shí)保留價(jià)的確定
在進(jìn)行估價(jià)拍賣(mài)時(shí)，確定拍賣(mài)的保留價(jià)，是整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程中一個(gè)很重要的環(huán)節，它往往關(guān)系到拍賣(mài)的成功與否，這里就涉及如何確定拍賣(mài)保留價(jià)的問(wèn)題。
（一）評估價(jià)、拍賣(mài)保留價(jià)和起拍價(jià)的關(guān)系。確定拍賣(mài)保留價(jià)，應先明確評估價(jià)、拍賣(mài)保留價(jià)和起拍價(jià)的含意和相互關(guān)系。《拍賣(mài)法》第二十八條規定："拍賣(mài)國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規定需要評估的，應當經(jīng)依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣(mài)標的保留價(jià)"。這確定了評估價(jià)在制定拍賣(mài)保留價(jià)時(shí)的法律地位。《拍賣(mài)法》第五十條規定："拍賣(mài)標的無(wú)保留價(jià)的，拍賣(mài)師應當在拍賣(mài)前予以說(shuō)明"。"拍賣(mài)標的有保留價(jià)的，競買(mǎi)人的最高應價(jià)未達到保留價(jià)時(shí)，該應價(jià)不發(fā)生效力，拍賣(mài)師應當停止拍賣(mài)標的的拍賣(mài)。"這表明拍賣(mài)保留價(jià)，是指委托人確定的拍賣(mài)標的最低價(jià)。起拍價(jià)是為了提高拍賣(mài)標的成交率，根據拍賣(mài)保留價(jià)而制定的參考價(jià)，在拍賣(mài)開(kāi)始時(shí)要公布。
這三者的關(guān)系是，評估價(jià)是基礎，保留價(jià)是權益，起拍價(jià)是手段。在委托拍賣(mài)時(shí)，應合理地確定它們之間的相互關(guān)系。實(shí)踐中，評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)和成交價(jià)之間是相關(guān)相成的。
（二）評估價(jià)不宜作為保留價(jià)。委托方總期望自己的資產(chǎn)能賣(mài)個(gè)好價(jià)，但實(shí)際運作過(guò)程中，單純地將拍賣(mài)資產(chǎn)以評估價(jià)或下調一定幅度作為交易底價(jià)是缺乏可操作性。從理論上講，評估價(jià)是按法定或公允的標準和程序對資產(chǎn)估算的價(jià)值。由于其評估方法自身的制約，及同一資產(chǎn)出于不同的評估目的，產(chǎn)生評估結果是有相當大的差距的，如采用重置價(jià)格法與采用清算價(jià)格法產(chǎn)生的評估結果就完全不同。同時(shí)，評估價(jià)不可能準確反映資產(chǎn)的供求關(guān)系，也就不可能準確反映市場(chǎng)對資產(chǎn)的接受價(jià)格，即使能準確反映市場(chǎng)價(jià)格，也是一個(gè)靜態(tài)的，時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，而評估到交易有一個(gè)過(guò)程，市場(chǎng)又瞬息萬(wàn)變。同時(shí)評估價(jià)也不可能體現交易本身的各種具體情況，特別是用重置價(jià)格法評估的資產(chǎn)，往往是高于接收方的心理預期。受經(jīng)濟環(huán)境，供求關(guān)系影響，當前絕大多數資產(chǎn)的成交價(jià)遠遠背離評估價(jià)。對此，以評估價(jià)或下調一定幅度作為拍賣(mài)保留價(jià)，往往不能成交，評估價(jià)不宜簡(jiǎn)單地作為拍賣(mài)保留價(jià)。
（三）拍賣(mài)保留價(jià)與成交價(jià)沒(méi)有必然的聯(lián)系。有許多委托人存在一種誤解，認為保留價(jià)定得越高，成交價(jià)也就越高。其實(shí)，產(chǎn)權交易說(shuō)到底是一個(gè)市場(chǎng)行為，產(chǎn)權的成交價(jià)如何，最終由市場(chǎng)來(lái)確定，由產(chǎn)權自身的價(jià)值和供求關(guān)系確定。影響成交價(jià)因素，是資產(chǎn)的質(zhì)量如何、是否適合市場(chǎng)的需求，是意向購買(mǎi)人多少、出讓時(shí)機、市場(chǎng)大環(huán)境如何等等，而非拍賣(mài)保留價(jià)定得高低，而且大多保留價(jià)是保密的，客戶(hù)并不知曉，故拍賣(mài)保留價(jià)高低與成交價(jià)并沒(méi)有必然的聯(lián)系。但是，確定合理的拍賣(mài)保留價(jià)可以大大提高交易的成交率。
五、拍賣(mài)的實(shí)際操作和注意事項
前面分析的是拍賣(mài)操作過(guò)程前期準備工作中應注意的問(wèn)題，下面介紹一下拍賣(mài)操作的實(shí)施過(guò)程：
（一）拍賣(mài)委托：產(chǎn)權交易機構首先要與委托方簽訂《拍賣(mài)委托合同》，合同的內容包括：
1、委托人、拍賣(mài)人的姓名或者名稱(chēng)、住所；
2、拍賣(mài)標的名稱(chēng)、規格、數量、質(zhì)量等；
3、委托人提出的保留價(jià)是否保密；
4、拍賣(mài)方式是增價(jià)拍賣(mài)、減價(jià)拍賣(mài)還是投標拍賣(mài)；
5、拍賣(mài)時(shí)間、地點(diǎn)；
6、拍賣(mài)標的交付方式或者轉移的時(shí)間、方式；
7、傭金及支付的方式、期限；
8、價(jià)款的支付方式、期限；
9、違約責任；
10、雙方約定的其它事項。
注意事項：委托合同的內容是在大量前期工作的基礎上確定的，有了充分的前期準備工作，是成功拍賣(mài)的保證，一旦將合同定下就不要輕易地改動(dòng)，否則，會(huì )給拍賣(mài)工作造成波動(dòng)。
（二）拍賣(mài)合同簽訂后，將由產(chǎn)權交易機構發(fā)布《拍賣(mài)公告》，拍賣(mài)公告包含以下內容：
1、拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)；
2、拍賣(mài)標的；
3、拍賣(mài)標的展示時(shí)間、地點(diǎn)；
4、參于競買(mǎi)應當辦理的手續；
5、需要公告的其他事項。
注意事項：產(chǎn)權交易機構應事前根據拍賣(mài)產(chǎn)權的性質(zhì)、地點(diǎn)要求與委托人商定在哪些地區、哪些媒體（報紙、電視、電臺）上刊載公告，并向重點(diǎn)有意向企業(yè)單獨寄送《拍賣(mài)公告》。
（三）辦理報名手續。注意事項：在辦理拍賣(mài)報名時(shí)，應嚴格按拍賣(mài)公告規定的時(shí)間，執行報名截止期，以防競買(mǎi)人對此提出異議，為了防止串標，在條件許可的情況下盡量將報名時(shí)間定在拍賣(mài)會(huì )舉行的前一刻。
（四）舉行拍賣(mài)會(huì )。注意事項：在拍賣(mài)會(huì )舉行時(shí)，委托人盡可能在場(chǎng)，一方面對拍賣(mài)過(guò)程有一個(gè)明確了解，及時(shí)簽訂《拍賣(mài)成交合同》，更重要的是使委托方對整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程有個(gè)充分的了解，及時(shí)處理一些意外情況。
（五）成交付款。注意事項：1、拍賣(mài)成交后，產(chǎn)權交易機構應嚴格按成交合同要求執行拍賣(mài)成交款入帳和有關(guān)合同條款執行情況，及時(shí)處理可能產(chǎn)生的情況。2、在買(mǎi)受人交清成交款后，產(chǎn)權交易機構要及時(shí)將拍賣(mài)標的物移交，協(xié)助辦理產(chǎn)權證書(shū)的交接工作。
六、拍賣(mài)過(guò)程中非正常事項的處理
拍賣(mài)中非正常事項主要有這幾種情況
（一）拍賣(mài)報名時(shí)，無(wú)人參加或競買(mǎi)人不夠法定人數。這里要分析為何無(wú)人參加的原因，很可能是市場(chǎng)宣傳沒(méi)有做好，造成競買(mǎi)人不足的。對此，拍賣(mài)人均應向委托人寫(xiě)出情況報告，終止拍賣(mài)或再行拍賣(mài)。
（二）應叫價(jià)未到保留價(jià)。一般往往是保留價(jià)過(guò)高或資產(chǎn)質(zhì)量太差，這時(shí)應根據實(shí)際情況決定撤拍或者終止拍賣(mài)。終止拍賣(mài)由拍賣(mài)人向委托人出具終止拍賣(mài)書(shū)。拍賣(mài)合理支出費用，由委托人支付。
（三）買(mǎi)受人違約不付成交款或不付全款。這是違反《經(jīng)濟合同法》和《拍賣(mài)法》，原買(mǎi)受人應依法要承擔違約責任。《拍賣(mài)法》第三十九條規定："即買(mǎi)受人應當按照約定支付拍賣(mài)標的的價(jià)款，未按照約定支付價(jià)款的，應當承擔違約責任，或者由拍賣(mài)人征得委托人的同意，將拍賣(mài)標的再行拍賣(mài)。拍賣(mài)標的再行拍賣(mài)的，原買(mǎi)受人應當支付第一次拍賣(mài)中本人及委托人應當支付的傭金。再行拍賣(mài)的價(jià)款低于原拍賣(mài)價(jià)款的，原買(mǎi)受人應當補足差額。"
（四）買(mǎi)受人違法串標。這是拍賣(mài)過(guò)程中比較難處理的問(wèn)題。對于在拍賣(mài)過(guò)程中出現串標的違法行為的定性和處置方法，目前，國內有四個(gè)法律文件，它們分別是《民法》第四條、第五十八條，《拍賣(mài)法》第三十六條、第六十五條，《新刑法》第二百二十三條，《不正當競爭法》第十五條、第二十七條，這些法律條款內容可以歸結為以下幾點(diǎn)內容：
1、由于投標人相互串通投標或者投標人與招標人相互串通投標，抬高標價(jià)或者壓低標價(jià)的，屬于違法行為，投標無(wú)效。
2、根據對拍賣(mài)人和第三者造成的損害大小，予以不同的處罰，最高的可處三年以下有期徒刑，最低的可處以成交價(jià)的10%或1萬(wàn)元人民幣的罰款。
3、根據給拍賣(mài)人和委托人造成損害的大小和行為情節的輕重程度，分別由法院（公安）或工商行政部門(mén)處理。
遇到這些情況，產(chǎn)權交易機構應及時(shí)移交工商或公安部門(mén)處理。 |
